日前，有开发商进驻到1112号小区内，开展城市更新宣传，征集更新意愿。该小区与旧住宅更新小区金钻豪园仅一墙之隔。深圳罗湖区城市更新局以及翠竹街道办指该开发商的行为已经违反相关规定，旧住宅更新的意愿征集工作应由区政府组织开展。目前深圳市罗湖区城市更新局与当地街道办已就此事展开调查。
南都记者昨日探访罗湖翠竹路1112号小区，发现城市更新办公室内开发商的名字已被去除。虽然早前受访的签约经理仍在与业主洽谈，但有工作人员称他们不知道什么开发商，仅仅代表物管处接受业主咨询。记者还了解到，福田区的福星北住宅区也有类似开发商进驻现象，开展城市更新宣传，征集更新意愿。
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福星北住宅区一些房产被贴上封条。福星北住宅区也有开发商进驻，开展城市更新宣传，征集更新意愿。
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观点
开发商私进小区圈地，是利是弊？
破坏
开发商擅自进小区圈地，对其他竞争对手采取暴力手段恶性竞争，严重扰乱了城市更新秩序，给辖区公共安全带来了极大的破坏。
——罗湖区城市更新局
干扰
一些开发商的进驻，实际上对小区的运作造成干扰，小区的管理处被开发商接管了，故意把小区搞得脏乱差，门锁坏了也不换，等于是换种方式逼着我们签约。
——一位业主
毫无损失
开发商在获得项目批复之后，才能启动拆迁。即便最后项目没有获得批准，对业主来说不仅毫无损失，旧房子还在，获得的签约补偿也不用退还。
——开发商的一名签约经理
签约经理仍在与业主洽谈
今年3月，有名为绿海城的公司进入翠竹路1112号小区，从事城市更新意愿征集。但实际上，《深圳市城市更新办法实施细则》第35条第二款规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。这意味着开发商擅自进入旧住宅小区从事意愿征集有违这一细则。
南都记者昨日再次探访翠竹路1112号小区，发现设立在小区内的城市更新办公室仍在开门纳客，有业主在中心内咨询城市更新事宜。与上周南都记者探访这一小区不同的是，城市更新办公室内原来进门可见开发商的醒目名称，昨日已被换下，改为城市更新办公室。办公室内原来有的开发商简介也已经被取下，墙壁上只留下开发商的部分旧改项目介绍。
南都记者在现场看到，早前受访的一名开发商方面的签约经理仍在与业主洽谈。但办公室内其他工作人员则否认与开发商有关联，更否认是在向业主征集城市更新意愿，而是在代表物业管理处接受业主的咨询，“与业主聊聊天”。该名工作人员拒绝了南都记者的进一步采访。
罗湖是试点
或激发开发商抢滩圈地
随着原特区内土地资源的匮乏，旧住宅小区成为开发商争夺的“肥肉”。尤其是针对开发商擅自进小区圈地的行为，虽被禁止，但又没有明确的惩戒措施。
罗湖区城市更新局在回复南都记者采访时明确表示，开发商的该类意愿征集行为已经违规，但究竟应该如何处理该局则表示，如果有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集等城市更新活动中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄露商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、炒卖项目、行贿等行为的，区政府将会同相关部门予以查处，情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
这意味着倘若开发商在意愿征集活动中并没有欺诈、胁迫、虚构事实等行为，则无法被查处无法被禁止参与城市更新活动的资格。
由此来看，开发商进入小区圈地的违规成本本来就极低，如果开发商再通过类似改头换面的方式进入小区，依托物管征集有关更新意愿，则更能有效规避违规风险。
还需要引起重视的一个背景是，罗湖区目前被确定为全市城市更新试点区域，大量的审批权力由市一层级被下放到区一层级。在这样的背景下，或更一步激发开发商在罗湖旧住宅小区抢滩圈地的热情。
开发商进驻
是喜事盈门还是引狼入室？
深圳多个旧住宅更新项目都因为产权分散，难以获得100%的业主签约同意，从而陷入僵局。一些项目一拖十年，小的开发商都被拖到破产倒闭的境地。官方放出声音也显示，对该类旧住宅改造项目的批复较为审慎。
如果项目无法获得批复怎么办？开发商这样的抢滩圈地行为会不会造成恶劣的后果？采访中，一名从事城市更新项目的工作人员抱定的心态是，如果城市更新获得大部分业主的同意，表达出来的是一种民意，相关部门可能不得不批。
南都记者在翠竹路1112号小区采访时，开发商的一名签约经理表示，开发商在获得项目批复之后，才能启动拆迁。即便最后项目没有获得批准，对业主来说不仅毫无损失，旧房子还在，获得的签约补偿也不用退还。
但天上很难掉馅饼。开发商私进小区圈地存有多重风险。罗湖区城市更新局早前就在公告中称，开发商擅自进小区圈地，“对其他竞争对手采取暴力手段恶性竞争，严重扰乱了城市更新秩序，给辖区公共安全带来了极大的破坏”。
南都记者在其他小区采访时有业主表示，房产虽然老旧，但小区容积率低，房子南北通透，住着非常舒服。旧改虽然房子换新，实则牺牲了容积率，小区更为密集，并不划算，没有旧改的意愿。但随着一些开发商的进驻，实际上对小区的运作造成干扰，“小区的管理处被开发商接管了，故意把小区搞得脏乱差，门锁坏了也不换，等于是换种方式逼着我们签约”。
除此之外，还有业主称，一些不明身份的人士会通过敲门等方式对业主进行骚扰，让业主苦不堪言。位于福田的福星北住宅小区，早于2014年10月由荣超地产进驻从事旧改意愿征集。该项目涉及福星北住宅小区6栋住宅楼以及福田大厦一栋住宅楼。该项目一名负责人表示，经过两年半的工作，完成了大部分签约，预计年内可以启动拆迁。
但本月该项目工作人员在多栋建筑上刷了“拆”字，引发一些未签约业主的不满，指出严重影响他们的正常生活。有业主甚至报警求助，事后该项目工作人员将“拆”字清理，侧面反映出小区内开发商与业主之间的紧张气氛。
该项目一名工作人员解释称，这是项目中部门之间沟通不畅所致，他们会严格按照政府流程，待到批准拆迁时才会启动拆迁。开发商进驻是喜事盈门还是引狼入室？业主们站在不同的立场，得出来的答案也是大相径庭。
久拖不决的旧住宅更新项目更难推动？
开发商抢滩旧住宅小区更新项目，还给那些久拖不决的旧住宅更新项目带来压力。以翠竹路1112号小区为例，开发商给出的拆赔比为1：1.3，和深圳多个旧住宅改造项目一致，并无更多的吸引力。
但在拆赔比之外，这一项目提出赠与业主一个车位的使用权，显示出在拆迁补偿方面的暗自加码。与此同时，项目提出的过渡期安置费也明显高于其他项目。
早前深圳两大开发商在抢夺旧住宅更新项目时，一度将拆赔比增至1：1.4，达到全城最高拆赔比。不过这一项目的争夺此后被相关部门叫停。
实际上，南都记者在采访中发现，前述位于福田的福星北住宅小区，开发商目前提出的拆赔比仍然为1：1.4。
虽然有业主质疑这样的拆赔比是否能得到官方批准。但是项目一名负责人则肯定表示，由于这一项目改造需求迫切，这样的拆赔比已经获得官方特批。
这些加码条件对一些久拖不决的旧住宅更新项目来说却压力巨大。在一些久拖不决的旧住宅更新项目中，开发商在此深耕十多年，每年付出的大笔过渡期安置费，其旧改成本已经远远高于新近进入市场的开发商，难以提出与之抗衡的拆赔条件。
有从事旧住宅改造更新工作的人员告诉南都记者，这样的局面之下，一些久拖不决的旧住宅更新项目或更加难以推动。 | 
