[摘要]还有85%住宅用地可供应，按今年初消化速度8-10年或可卖完。
60平方公里的广东自贸区南沙片区(以下简称“南沙自贸区”)，共有27 .2平方公里功能性土地待开发，占到总体可开发土地规模比例的7成。南沙自贸区不仅要宜业，还要成为分流广州中心城区人口任务的宜居新城。这27 .2平方公里土地上，已经有哪些楼盘矗立？又还能再建多少套房？哪里会是未来的商圈？南都记者为你揭开七大区块规划建设现状，并试图呈现未来南沙自贸区的生活蓝图。

规划：还有大把地可建商品楼

南都记者日前从广州市规划局南沙开发区分局获悉，南沙自贸区总用地面积60平方公里，其中功能性建设用地约37.74平方公里。其中，6.1平方公里为居住用地，占比16.1%，其中已开发面积为0 .9平方公里，未开发面积为5 .2平方公里。这意味着南沙自贸区还有大把土地可建商品楼，比例高达85%。

根据近三年《广州市建设用地供应计划宗地表》，南沙新区今年商品住宅用地推地规模略高于去年，为0 .715平方公里，2014年是0 .7平方公里，2013年是0 .4平方公里。可见，这两年，南沙在不断加大推地力度。

从可建建筑面积看，这6.1平方公里上可建999万平方米商品住宅，目前未建面积约808 .8万平方米。如果按照平均1套房100平方米换算，南沙自贸区可建约10万套房，其中2万套在建或已建，还能再建约8万套房。

政府：供地不会提速 开发取决人气

据悉，广州市去年全年房地产市场消化量为800万平方米。据合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江介绍，“南沙区目前一个月可消化10万平方米，按此速度，大概需要8到10年消化。”

但这只是个理论值。虽然南沙区房地产消化量从去年的5万平方米/月一路升到今年年初的10万平方米/月。但黎文江称，这10万平方米/月消化量是以投资为主，不会持久。“如今的消化量只能说是短期表现，而且还不光是消化自贸区内的存量。居住环境的改善，商业、学校等配套很重要，有产业不够，要有产业人口才有住房需求。”

广州市南沙开发区管委会副主任段险峰明确表示，“住宅用地是配合地区开发和人才进驻来推进，会根据自贸区其他产业的进驻情况，地区开发速度影响住宅供地节奏。”

黎文江称，规划还可以根据未来需求进行调整，关键要看三五年内自贸区能否吸引大批企业、人流进驻聚集。“像珠江新城规划之初不容许有住宅，后来发现光是写字楼没有人气，后面就改了规划允许开发住宅”。广州知名房产专家韩世同也认为，规划是赶不上变化快的，“如果南沙像香港一样繁荣了，容积率是可以很高的。”所以不用担心南沙无房可买。

居住

蕉门河中心区块已无住宅用地可卖

南沙自贸区未来还有8万套未建的商品房，在七个片区又是如何分布的呢？据南都记者统计发现，除了海港区块，其他六个区块都有规划居住用地。其中，开发最成熟的是蕉门河中心区块，该地块0 .2463平方公里居住土地规模已经全部用尽，已建土地0 .1411平方公里，在建土地0 .1052平方公里。

商品住宅开发次成熟的当属南沙湾区块，该区块1.24平方公里居住土地规模，已建土地0 .046平方公里，在建土地0 .4424平方公里，存量居住用地规模为0 .7553平方公里。

以上两个片区是有现成楼盘的，另外4个片区中，只有明珠湾起步区有0 .14平方公里在建商品住宅楼，排在开发成熟度第三。

南沙枢纽规划2万套房规模最强大

南沙枢纽区块、万顷沙保税港加工制造业区块和庆盛枢纽区块3个片区的存量居住土地都完全还未开发。从存量土地规模上看，南沙枢纽区块最多，达到2.018平方公里。按规划容积率计算总建筑面积90 .4.6万平方米，居住面积可建200万平方米。按照1套住房100平方米估算，该区块还可建2万套住房。

其次是万顷沙保税港加工制造业区块，达到0 .701平方公里。居住土地规模最小的是庆盛枢纽区块，为0 .284平方公里。按规划容积率计算总建筑面积为351.5万平方米，其中居住面积56.8万平方米。同样按照1套住房100平方米估算，该区块还可建5680套住房。

商业

全区9成商业配套尚待开发

南沙自贸区的商业用地(不包括“商业办公”用地)集中在5个区块，分别是明珠湾起步区、南沙枢纽、庆盛枢纽、南沙湾和蕉门河中心区块。事实上，除了万顷沙保税港加工制造业区块和海港区块这两个专业产业聚集区外，凡是楼盘集中的地方都会规划一定量商业配套。

据统计，整个自贸区范围内，商业建筑规模共739.9万平方米，目前已建商业面积仅16.02万平方米，约占2.2%；在建商业面积约57.83万平方米，约占7.8%；未建商业面积达到666.09万平方米，约占90%，也就是说，9成商业配套还有待完善。

蕉门河最完善明珠湾刚起步

从各片区的商业配套建设进度来看，蕉门河中心区块无疑是最为完善的，已建商业面积不多，仅5.88万平方米，但在建商业面积达到51.42万平方米，这两项已占45%。蕉门河中心区块还有55%约69.95万平方米商业建筑面积待开发。可以预见，不久的未来，该地块商业配套功能将大大提升。

其次是南沙湾区块，已建商业面积10 .14万平方米，在建商业面积较小，仅2.41万平方米，这两项占比约19%。还有超过80%约53.34万平方米商业建筑面积待开发。

明珠湾起步区在商业配套方面刚刚起步，目前有4万平方米商业配套在建，剩余281万平方米待开发，该区域总商业建筑规模达到285万平方米，潜力巨大。

南沙枢纽和庆盛枢纽区块是完全的处女地，分别有135万平方米和126.8万平方米商业配套存量。

七片区开发指数排名

开发度最高片区:●蕉门河中心区块●南沙湾区块●明珠湾起步区

未开发片区:●南沙枢纽区块●万顷沙保税港加工制造业区块●庆盛枢纽区块

未规划居住用地片区:海港区块,共15平方公里，分龙穴作业区和沙仔岛作业区两块，因定位为国际航运发展合作区，故未规划居住用地。

投资焦点

五一楼市会涨价吗？ 远期看好短期库存压力高企

随着五一楼市黄金期的即将到来，南沙的开发商也打响了楼市宣传战。南都记者查阅广州市房管部门的最新数据发现，截至4月24日，整个南沙区的可售新建商品住宅套数高达10386套，面积达近127万平方米。有行业资深人士指出，目前区域的绝对库存量依然高企，考虑到今年南沙的新增供应量预计将达到1万套，盲目涨价有可能会导致开发商错失出货良机。韩世同称，从4月份数据看，南沙只是个别楼盘卖得好，但总体出货量还排不进广州前三，这说明南沙去库存压力依然巨大。“自贸区挂牌利好带动涨价是必然的，但涨到都不能成交就过了。”韩世同认为，南沙新区楼盘会补涨一段时间，因为之前两年“掉了不少”，开发商明智的选择是“不能一下子(把房价)拉那么高”，他认为今年的涨幅10%-20%都算合理。

买家此时是否该投资下手？ 要有“忍住熬几年”的心态

韩世同认为，投资南沙自贸区物业，长期看肯定值得，但其升值空间是根据南沙的发展而定。“投资要跟着规划走，而且也要忍得住熬几年。”黎文江称，现在南沙楼市万元左右均价算是广州楼市的价格洼地，值得出手。但是现在讨论出租回报肯定为时过早。

哪类物业更值得投资？ 看好自贸区内的写字楼和公寓

有业内人士透露，南沙现在卖得比较好的是自贸区范围内的公寓产品。韩世同分析，这是因为公寓面积小总价低、不限购，自贸区内的建设力度更强、配套更优越，公寓未来的出租前景被看好。此外，他认为，自贸区内的写字楼更有前景，“自贸区多是商务片区，写字楼应该成为主要业态和需求所在。”黎文江认为，公寓产品在自贸区内更有投资价值；而住宅产品是在自贸区内还是区外，影响不大。“依山傍海，生态环境好，地铁沿线，便宜，具备以上条件的楼盘都可以考虑。”黎文江称。

蕉门河中心区块

生活最便利配套最完善

蕉门河中心区区块3km2

定位：境外投资综合服务区

南都解读：蕉门河中心区区块是南沙区区政府所在地。该片区重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，集聚中小企业总部。为港澳中小企业开拓内地市场、为内地中小企业开拓国际市场提供支撑。

得益于地铁设站和其行政中心的区位优势，这里也是目前南沙人气最旺的区域。根据规划，该区块已无楼盘可批建，商业配套在建建筑面积在7大区块中是最大的，达到26万平方米规模。其中，万达广场开门在即。该区块还将重点推进建设规模约160万平方米的总部集聚区。

此外，该区块正全力推进市政基础设施、公共服务配套设施及商贸服务设施等41个重点项目建设。其中包括图书馆、博物馆、科技馆、美术馆等文化设施，以及看起来十分“奢侈”的大面积开放式绿地。

从居住角度而言，它无疑是南沙自贸区生活最便利、服务功能最完善的区域。

居住：近两三年可交3500套房

区域内中惠璧珑湾、海景城、创鸿一品、南沙御景、云山诗意住宅项目已经落成，叠翠峰住宅项目、商阜壹号项目(金洲广场)、南沙城、滨海悦城、中大城、翡翠公馆等项目在建。该区域已用尽居住存量土地。据统计，在建项目建筑规模共35 .65万平方米，按照一套房子100平方米估算，该区块在近两三年可交付约3500套房。

生活配套：商圈密布文化场馆云集

规划在册的41个重点推进项目中，有商业用地功能的共29个项目，其余几乎都是行政办公项目和公建配套项目。而29个有商业配套的项目中，不乏大型商圈，如南沙万达广场、海印商业综合体(蕉门公交站商业综合体项目)、商阜壹号项目(金洲广场)等。

此区域除了逛街便利外，未来这里文化设施云集。南沙图书馆(1.6万平方米)、博物馆(1.3万平方米)、科技馆(1.1万平方米)、美术馆(1.5万平方米)均在规划之列，其中南沙图书馆预计2016年10月竣工。

明珠湾起步区

南沙未来的“珠江新城”

明珠湾起步区区块9km2定位：金融商务发展试验区

南都解读：明珠湾区起步区将重点发展总部经济、金融服务和商业服务。如珠江新城之于广州一般，明珠湾也将成为整个自贸区的“门面”所在。而且，其繁盛指日可待。因为，这是唯一一个有明确建设时间表的片区。据南沙开发区管委会副主任段险峰在南沙自贸区挂牌当日透露，该区块起步区中正在集中建设的有3.5平方公里，因为采用企业政府联合开发模式，所以有严格的投资回报时间。按计划，3年内要完成基本建设，5年内，完成全部产业导入。

居住：明年1月预计3000多套房完工

地处凤凰大道和蕉西路交会处的金茂湾楼盘有31万m2商品楼在建，按照1套房100m2计算，预计建3000多套房，2016年1月完工。

生活配套：4个公园绿地4 .5万m2

该片区的慧谷西区滨水一线布置了16块商业服务设施用地，土地规模约46万m2。4块公园绿地用地4.5万m 2。横沥岛尖上，规划在册的8个项目都有绿化用地。三块较集中的商业服务用地、绿化用地，面积加起来有19万m 2。

南沙枢纽片区

要打造37公顷

领事馆聚集区

南沙枢纽片区10km2

定位：粤港澳融合发展试验区

南都解读：南沙枢纽最为人知的是其交通枢纽定位。南沙港铁路、深茂通道、广中珠澳城际轨道、中南莞城际轨道、地铁18号线等多条国铁、轨道交通、高快速路将在南沙枢纽交会，形成南沙新区辐射内地、连接港澳的重要交通枢纽。

不为人知的是，这里还规划有37.45公顷的领事馆聚集区，西南侧紧邻领事馆区还规划了约50公顷的领事馆功能配套区。

未开发片区

万顷沙保税港加工制造业区块，10km 2定位：国际加工贸易转型升级服务区

未规划居住用地片区

海港区块(含龙穴岛和沙仔岛作业区)，13km 2定位：国际航运发展合作区

庆盛枢纽片区尚未开发 国际高校抢滩进驻

庆盛枢纽区块8km2定位：泛珠现代服务业国际合作区

南都解读：教育用地占了庆盛枢纽土地规模近一半，为118公顷。目前，广外-兰卡斯特大学已抢滩进驻，规划用地面积72公顷。据透露，还有一所中法联合办学的国际院校欲进驻。医疗方面，广东省动物实验公共服务平台、南沙国际运动损伤康复医院两个项目已列入规划。

南沙湾区块

科学家和土豪出没地

南沙湾区块5km2

定位：国际科技创新合作区

南都解读：该片区重点发展科技创新、文化创意、服务外包和邮轮游艇经济。以霍家南沙游艇会、南沙大酒店等为代表，南沙湾片区的高端商务及配套设施目前已初具规模；南沙游艇会和南沙客运港之间，总投资150亿元的国际邮轮母港及配套商业综合体建设正在加快推进。

“该区块霍家有很多地，所以发展方向和进度会受霍家影响较大。”根据黎文江的经验，香港商人拿了地往往坐等升值，开发速度比较从容。“估计该片区将来会遍布高档会所等，是富人聚集区。”4月21日，霍震霆在接受南都记者采访时亦吐露心声，希望南沙未来的样子是“可以在海边遛遛狗、晒晒太阳”。

此外，区块内的国家级高新区资讯科技园，已形成中科院“一院五所”系列研发机构、教育部属高校系列研发机构、以港澳为主体的境外合作科研机构等三个科技创新团，已集聚科研机构(不含企业)研发人员1300人。

可以预期，未来的南沙湾片区将是高知人群和有钱人出没地。

居住：还能建1.2万套房

规划在册的21个项目中，住宅和居住用地有10块。其中已建项目只有优山悦海(富港)，在建项目有3个，南沙游艇会住宅项目、优山悦海(鹿园)、南沙湾东苑；未建住宅项目包括邮轮码头住宅项目、星河山海湾、天鹿苑、科技咨询园西南侧地块、东南侧地块以及岗前大道西南侧地块住宅项目。

据统计，南沙湾片区规划居住建筑面积共计193万平方米。按照平均1套房100平方米计算，该区块可以提供1.93万套房，存量开发空间约1.2万套。

生活配套：从小学到高中配套完善